2020年前三季度全国经济增速由负转正，GDP实现同比增长0.7%，扭转了上半年下降的局面。随着供需关系逐步改善，市场活力逐步恢复，企业信心也逐渐增强。

　　上海，作为疫情后国内迅速恢复城市活力的典型代表，在一系列减税降费、优化融资环境、促消费等政策扶持下，企业信心正加速恢复，商办市场需求表现也优于预期。

　　企业信心加速恢复

　　2020年上半年，经济的不确定性导致企业在租赁决策上更加谨慎，上海办公楼市场的租赁需求有所放缓。随着疫情得到有效控制，企业的租赁需求复苏态势逐渐显现。今年三季度，甲级办公楼市场整体吸纳量达16.2万平方米，较二季度将近翻倍。

　　从需求来源来看，金融服务和专业服务等企业租赁需求占比有所上升。金融服务类特别是内资企业，对办公楼的需求增长较为显着。例如，浦发银行为其新设立的理财公司新设办公场所，选址中国人寿金融中心。自2018年底支持性政策出台以来，截至2020年第三季度，已有36家内资银行申请设立理财子公司，其中已获批准的有21家。近期，贝莱德成为首家获得外资独资公募牌照的公司，且有数家外资机构的公募基金资格审批申请仍在受理中。

　　专业服务类企业的租赁需求保持相对稳定。在甲级办公楼市场租金下行、许多租户趋于保守的大环境下，一些专业服务类企业正抓住机会，升级其办公场所。疫情期间，部分快速增长的行业，如科技新媒体和医疗医药类企业，已逐渐成为上海办公市场的重要需求来源。由于疫情对线下活动的影响，科技新媒体类企业迎来了新的增长点，这些公司业务的快速增长以及企业对品牌知名度提升的重视，为办公楼市场带来扩张及升级需求。医疗医药类企业的租赁需求占比在2020年前三个季度增长了7个百分点至11%。

　　消费复苏提振零售品牌信心

　　在过去不久的国庆中秋“双节”期间，据上海市商务委数据统计，上海437家大型商业企业实现销售额123.8亿元，同比增长13.7%。在整体零售市场加速恢复的同时，网上零售增速近期出现放缓迹象，佐证了部分消费正逐渐回归线下，尤其是高价低频、重体验的消费类型。

　　奢侈品销售成为市场复苏的主力军。全球疫情影响下，国人的奢侈品消费持续回流国内市场。在上海，恒隆广场、国金中心等多个高端购物中心取得了良好业绩。据报道，Louis Vuitton上海恒隆店8月份销售额近1.5亿元，创下了LV在国内单店月销售额最高纪录。虽然部分一线奢侈品品牌受国际市场萎靡的影响，今年依旧会采取保护现金流、谨慎拓店的策略，但一些高端品牌仍在寻求入驻高级购物中心的契机。今年，上海国金中心迎来了Tom Ford精品店、Roger Vivier新店，馥马尔香水出版社和Kilian中国首店。恒隆广场也迎来了如Montblanc，CARVEN，MARYLING和HERNO等高端品牌新店的陆续开业。

　　在汽车展厅、生活馆以及美妆集合店的拓店需求支撑下，整体零售物业市场租赁活跃度有所提升。特斯拉和蔚来等新能源汽车展厅均有新店开业。日本杂货巨头LOFT中国首店于7月在徐家汇美罗城开业亮相，营业面积近千平米。KKV生活馆，日本生活方式品牌niko and …也在继续扩张。此外，以THE COLORIST和WOW COLOUR为代表的国产美妆集合店风头正劲，保持了快速扩张的步伐。随着近期人们外出就餐需求明显增多，餐饮品牌的拓店信心也正在增强。

　　企业活动恢复和电商经济，推高物流租赁需求

　　今年疫情期间，物流地产逆势发力, 彰显出良好韧性。物流地产的逆势而上，离不开电商经济的巨大助力。国家统计局数据显示，实物商品网上零售占社零总额的比重已由疫情爆发前的20%，加速上升到今年7月的25%。虽然该比例在9月份放缓至24%，但仍保持高位。而近期，企业活动的加速恢复和电商行业的持续活跃继续为物流地产市场带来大量租赁需求。在刚刚过去的三季度，上海物流地产市场净吸纳量也创下两年来新高。

　　为国内外公司提供物流和供应链服务的第三方物流仍是租赁需求的主要动力。得益于疫情下电商行业的加速发展，中国今年前三季度的快递业务量同比增长27.9％。目前快递快运公司发展尤为活跃，积极在市场上寻求可租赁空间。二、三季度顺丰在上海共租赁近75,000平方米。我们也观察到，电商行业无论公司规模大小，需求十分活跃。尤其在三季度，部分租户正在为年终网购热潮进行积极的短期租赁。此外，传统制造业和实体零售的租赁需求也在近期显着回暖。制造业在临港和奉贤区域的租赁需求较为活跃，特斯拉于近期在奉贤租赁了40,000平方米。

　　虽然新兴需求在总体租赁中仍占很小的份额，但上升趋势明显。疫情爆发后，医药及医药器械类租户新增大量租赁需求。而疫情爆发后，生鲜电商也迎来新机遇。冷链也在疫情的影响下迎来一轮高速发展期，有专业资质的标准冷库仍旧供不应求，冷链运营商租赁高标库干仓用于改造出租的趋势增长明显。去年，新兴需求在上海及附近的卫星城市的租赁份额中仅占7%，但今年前三季度，该占比已增至13%，弥补了制造业和零售业等其他传统行业的需求疲软。

　　作为全国经济在后疫情时代的一个缩影，上海正加速恢复往日生机，彰显了强大的经济韧性。随着企业信心的恢复和市场活力的提升，我们有信心在不久的将来看到上海商办市场迎来更多新机遇。